מה זה אומר להיות "מסורב משכנתא" ב-2026?

מסורב משכנתא ב-2026 הוא מי שבקשתו למשכנתא נדחתה ע"י לפחות שני בנקים מסחריים או גוף מימון אחד. סירוב זה נרשם במאגר המידע של לשכת אשראי (BDI) ופוגע משמעותית בסיכויים לאישור עתידי. עם זאת, הרגולציה החדשה של חוק נתוני אשראי מגדירה זכויות גישה וטעינה למידע זה.
המציאות ב-2026 שונה משנים עברו. בעוד שבעבר סירוב היה כמעט גזר דין, היום יש יותר נתיבים לערעור ולתיקון המצב. בנק ישראל מפקח כיום באופן הדוק יותר על קריטריוני הדחייה של הבנקים. זה מונע סירובים שרירותיים חלקית. חוק נתוני אשראי, שנכנס לתוקף מלא ב-2025, מאפשר לכם לדעת בדיוק מה גרם לסירוב. אתם רשאים לקבל דו"ח מלא. סירוב אינו תמיד עקב דירוג BDI שלילי. לעיתים מדובר בהכנסה בלתי יציבה, יחס הלוואה גבוה מדי (LTV) או היעדר ביטחונות נוספים. יש להבחין בין "מסורב" ל"בעל סיכון גבוה". האחרון עשוי לקבל אישור בתנאים פחות נוחים, ולא סירוב מוחלט.

איך משפיע דירוג BDI נמוך במיוחד על הסיכוי לקבלת משכנתא?

דירוג BDI נמוך (למשל, מתחת ל-400) מקטין את הסיכוי לקבלת משכנתא מבנקים מסחריים כמעט לאפס, אך אינו סוגר דלתות לחלוטין. הבנק רואה בדירוג זה סמן לסיכון חדלות פירעון גבוה. המשמעות היא שגם אם תתקבלו, הריבית (ה-APR) שתוצע לכם תהיה גבוהה מאוד, לעיתים בשיעור פריים + 4% או יותר.
דירוג BDI הוא כלי חיזוי סטטיסטי. הוא לא מודד את "טיב" האדם, אלא את הסבירות שהוא לא יעמוד בהחזר לפי נתונים היסטוריים. בנקים מסחריים קובעים "קו תחתון" אוטומטי. לרוב, דירוג מתחת ל-550 כבר מעורר דגל אדום במערכות האוטומטיות שלהם. גופים לא בנקאיים מקלים יותר בדירוג אך מחמירים בתנאים אחרים. הם עשויים להתעלם חלקית מהדירוג תמורת ביטחונות חזקים יותר או ריבית גבוהה. חשוב: דירוג נמוך עקב אירוע נקודתי (פריקת כרטיס אשראי בזמן משבר) שונה מדירוג נמוך כרוני (איחורי תשלום חוזרים). הסבר על הנקודתיות יכול לסייע בייעוץ אנושי.

מהם הגופים או המסלולים החלופיים למסורבי משכנתא ב-2026?

ב-2026, השוק כולל שלושה מסלולים עיקריים חלופיים לבנקים: גופים לא בנקאיים מורשים (חברות אשראי), קרנות גמל והשתלמות המספקות הלוואות בריבית קבועה, ופלטפורמות הלוואות P2P (Peer-to-Peer) מבוססות בלוקצ'יין. כל מסלול מתאפיין בפרופיל סיכון, ריבית ודרישות ביטחון שונות.
חברות האשראי הגדולות (כמו למשל "לאומי קארד", "ישראכרט אשראי") מחזיקות במכסות משכנתא. הן גמישות יותר מבנקים אך הריבית שלהן גבוהה יותר. קרנות גמל יכולות להעניק הלוואה לחוסכים ותיקים עם יתרה גבוהה, גם ללא קשר לדירוג BDI. זהו מסלול מצוין לעצמאיים. פלטפורמות P2P מאפשרות גיוס משכנתא מיחידים. המאגר המבוזר בוחן פרמטרים אלטרנטיביים לבדיקת אמינות. אפשרות נוספת היא "משכנתא משנית" מדירה קיימת. אם יש בבעלותכם נכס, ניתן לשעבד אותו כדי לממן רכישת נכס שני, גם אם אתם מסורבים.

השוואת מסלולים עיקריים למסורבי משכנתא (2026)

גוף/מסלול מימון רגישות ל-BDI טווח ריבית שנתית משוער (APR)* דרישות ביטחון אופייניות זמן טיפול ממוצע
בנקים מסחריים גבוהה מאוד פריים + 1.5% עד +4% (7.5%-10%+) משכון הנכס + ערבים אישיים 4-8 שבועות
חברות אשראי מורשות בינונית-גבוהה פריים + 3% עד +6% (9%-12%+) משכון הנכס + ביטוח חיים משכנתא 3-6 שבועות
קרן גמל/השתלמות נמוכה (תלוי וותק) ריבית קבועה ~7%-9% עיקול זכויות בקרן + משכון 2-4 שבועות
פלטפורמת P2P נמוכה-בינונית 8%-15% (תלוי בדירוג הפלטפורמה) משכון בלעדי, לעיתים ערבים 1-3 שבועות
הלוואה מדירה קיימת בינונית פריים + 2% עד +5% (8%-11%) משכון נוסף על הדירה הקיימת 6-10 שבועות

*הריביות מעודכנות למרץ 2026, בהנחה שריבית בנק ישראל 4.5% וריבית הפריים 6%. ה-APR כולל עמלות ומרכיבים נוספים.

איך משפרים דירוג BDI שלילי בתוך שנה?

שיפור דירוג BDI דורש אסטרטגיה סדורה בת 12-24 חודשים. עיקר העבודה ממוקדת בהוכחת התנהגות פיננסית אחראית: סגירה מבוקרת של הלוואות קיימות, שימוש קבוע אך לא מקסימלי בכרטיסי אשראי עם תשלום מלא בחודש, ורישום הכנסות קבועות בחשבון הבנק. הימנעות מאירועים שליליים חדשים (חריגת מסגרת, איחור) היא קריטית.
בקשו את דוח ה-BDI שלכם מכל שלוש הלשכות (דן אנד ברדסטריט, BDI, CIB). ודאו שאין בו טעויות. תיקון טעות יכול להעלות את הדירוג בעשרות נקודות תוך חודש. החזירו הלוואות גישור או הלוואות קצרות טווח ראשונות. הן נושאות משקל שלילי גבוה בדירוג. אם יש לכם מספר כרטיסי אשראי, צמצמו את מספרם לשניים. סגירת חשבון אשראי פעיל יכולה לפעמים להוריד דירוג בטווח הקצר. הקפידו על חשבון בנק אחד ראשי, שבו מתנהלת רוב הפעילות. ריבוי חשבונות פעילים מפוצלים יכול להיראות כ"תזזיתיות" פיננסית. שקלו לקחת הלוואה קטנה בריבית נמוכה (מגורם מוכר) ולהחזיר אותה במלואה לפני המועד. זה בונה היסטוריה חיובית.

אילו מסמכים נדרשים להגשת בקשה כמועמד "סיכון גבוה"?

ערכת המסמכים למסורב המשתדל שוב חייבת להיות מקיפה יותר ו"מתגברת" על החולשות בדוח האשראי. בנוף לדוחות סטנדרטיים (תלושי משכורת, טופס 106), יש לצרף מכתב הסבר מפורט על נסיבות הסירוב הקודם, המלצות ממעסיקים, דוחות שנתיים של עצמאיים, ואפילו התחייבויות מערבים פוטנציאליים.
מכתב ההסבר הוא המסמך החשוב ביותר. הוא חייב להיות ענייני, לא רגשני, ולפרט תוכנית פיננסית שמתמודדת עם נקודות התורפה. לדוגמה: "הסירוב ביולי 2025 נגרם עקב איחור בתשלומי המשכנתא הקודמת בזמן מחלה. מצרף אישור ממעסיק על יציבות תעסוקתית של 3 שנים ואישור מרופא על חזרה מלאה לעבודה". לעצמאים: דוחות רווח והפסד מאושרי רו"ח ל-3 שנים אחרונות, דוחות מע"מ והצהרות על הון עצמי שנצבר מחוץ לעסק. הצהרת הון ממשקיע (אם יש): אם חלק מהסכום מגיע ממתנה או הלוואה פנימית מבן משפחה, מסמך מתועד ומחייב של ההתחייבות יכול לסייע. דו"חות נכסים נוספים: בעלות על רכב, תיק השקעות, קרן השתלמות – כל אלו מחזקים את תמונת ה"נכס נטו" שלכם מעבר לנכס הנרכש.

האם כדאי לפנות ליועץ משכנתאות כשמסורבים?

כן, וזו אולי ההחלטה הכלכלית הנכונה ביותר שתוכלו לקבל. יועץ משכנתאות מנוסה במסורבים מכיר את "הדלת האחורית" בכל גוף, יודע לנסח מכתב הסבר משכנע, ויכול להציג את התיק שלכם באופן שיגדיל סיכויים ב-50% לפחות. עמלת הייעוץ עשויה להשתלם פי כמה בריבית נמוכה יותר שתשיגו.
יועץ טוב יערוך לכם סימולציה מקדימה מול נציגי הבנקים (ללא מסירת פרטים מזהים) כדי לקבל משוב ראשוני לפני הגשת הבקשה הרשמית, שתנעל את המערכת. הוא יידע לאיזה סניף או מנהל סניף לגשת. לכל סניף יש מדיניות גמישה שונה במקצת, במיוחד בסניפים פרטיים או בסניפים עם יעדי גדילה אגרסיביים. יועץ יכול לנהל משא ומתן על הרכב המשכנתא – אחוזים מההלוואה בריבית קבועה מול צמודה – כדי לעמוד ביחסי הלוואה להכנסה (LTI) המחמירים. חפשו יועץ המתמחה ספציפית ב"מסורבים" או ב"תיקים מורכבים". בקשו המלצות מלקוחות שהיו במצב דומה.

מהי תוכנית הפעולה המעשית לצעד הראשון כבר היום?

תוכנית הפעולה מתחילה בשלושה צעדים סדורים: (1) הורדת דוחות BADI חינם מכל הלשכות דרך אתר בנק ישראל לבדיקת מידע וליקויים; (2) תכנון תזרים מזומנים לחודשים הקרובים להימנעות מוחלטת מאירועים שליליים חדשים; (3) פנייה לייעוץ ראשוני מקצועי (חינם או בתשלום) להערכת סיכויים ריאליים ותזמון הגשה מחדש.
התחילו באיסוף מידע ולא בפעולה. אל תרוצו להגיש בקשה נוספת ללא הכנה – כל סירוב נוסף מחמיר את המצב. צרו קשר עם הבנק שסירב לכם ובקשו שיחה עם מנהל הסיכונים כדי להבין את הנימוק המפורט. זכותכם על פי הרגולציה של 2025. התחילו לתעד כל תשלום והוצאה. שליטה מלאה בתזרים היא הבסיס לשיפור הדירוג ולהוכחת יכולות בפני המלווה. קבעו יעד זמן ריאלי: "שיפור דירוג תוך 18 חודשים" או "מציאת מסלול חלופי תוך 3 חודשים". היכנסו לפורטלים מקצועיים (כמו פורטל הידע של ZIX) ועיינו בחוזים האחרונים של רשות שוק ההון לגבי הלוואות חוץ-בנקאיות.